청약 가점 84점 만점 계산법과 점수 올리는 법

민영주택 일반공급에 청약할 때, 같은 1순위 안에서 경쟁이 몰리면 결국 순위를 가르는 것은 '청약 가점'입니다. 가점이 1~2점 높다는 이유로 당첨과 낙첨이 갈리는 일이 흔하기 때문에, 내 점수를 정확히 계산하고 한 점이라도 올릴 방법을 아는 것이 중요합니다.

청약 가점제는 만점이 84점입니다. 이 84점은 세 가지 항목을 합산해 만들어지는데, 각 항목의 기준일과 계산 방식을 헷갈리면 실제 점수보다 높게 적어 부적격 처리되거나, 반대로 손해를 보고 청약을 미루기도 합니다. 이 글에서는 84점의 구성과 흔한 실수, 그리고 현실적으로 점수를 올리는 방법을 차근차근 살펴보겠습니다.

가점제 84점은 어떻게 구성되나

청약 가점은 다음 세 항목의 점수를 더해 산정합니다. 무주택기간이 32점, 부양가족수가 35점, 청약통장 가입기간이 17점으로, 합치면 정확히 84점이 됩니다. 부양가족수의 배점이 가장 크다는 점이 핵심입니다.

① 무주택기간 — 32점, 기산일이 핵심

무주택기간은 1년 미만이 2점에서 시작해 1년이 늘 때마다 2점씩 올라가고, 15년 이상이면 만점인 32점입니다. 여기서 가장 많이 틀리는 부분이 '언제부터 무주택기간을 세느냐'입니다. 일반적으로 미혼이라면 만 30세가 되는 날부터, 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 무주택기간을 기산합니다.

• 기산 시작: 만 30세 시점과 혼인신고일 중 빠른 쪽이 기준이 되는 것이 일반적
• 본인뿐 아니라 배우자, 같은 세대를 이루는 직계존비속도 모두 무주택이어야 '무주택 세대'로 인정
• 과거에 집을 보유했다가 처분한 적이 있다면, 그 주택을 처분한 이후부터 다시 무주택기간을 계산
• 분양권·입주권도 주택 수에 포함될 수 있어, 보유 이력이 있으면 기간이 끊길 수 있음

② 부양가족수 — 35점, 배점이 가장 크다

부양가족수는 본인을 제외하고 같은 세대를 이루는 가족을 셉니다. 부양가족이 0명이면 5점, 1명당 5점씩 올라가 6명 이상이면 만점인 35점입니다. 한 명만 더 인정받아도 5점이 오르기 때문에, 가점제에서 가장 변동 폭이 큰 항목입니다.

• 배우자, 같은 세대별 주민등록표에 올라 있는 직계존속(부모·조부모)과 직계비속(자녀·손자녀)이 대상
• 직계존속은 통상 청약신청일 기준 일정 기간(예: 3년) 이상 계속 같은 세대로 등록되어 있어야 인정되는 경우가 많음
• 만 30세 이상 자녀(미혼)는 일정 기간 동거 등 별도 요건을 충족해야 부양가족으로 인정되는 등 조건이 까다로움
• 형제·자매는 같은 주소에 살아도 부양가족으로 인정되지 않는 것이 일반적

③ 청약통장 가입기간 — 17점, 일찍 만들수록 이득

청약통장(주택청약종합저축) 가입기간은 6개월 미만이 1점에서 시작해 1년마다 1점씩 올라가며, 15년 이상이면 만점인 17점입니다. 매달 넣는 금액이나 회차보다는 '가입한 날로부터 얼마나 지났는가'가 기준이라는 점이 포인트입니다. 그래서 사회초년생이라면 당장 청약 계획이 없어도 통장부터 일찍 만들어 두는 것이 유리합니다.

다만 가점제의 가입기간 점수와, 1순위 자격을 얻기 위한 '가입 기간·납입 횟수·예치금' 요건은 별개입니다. 1순위 요건은 지역과 주택 규모에 따라 다르고 규제지역 여부에 따라 더 엄격해지므로, 가입기간이 길다고 해서 자동으로 1순위가 되는 것은 아닙니다.

흔한 실수와 점수 올리는 현실적인 방법

가점은 단기간에 폭발적으로 올리기 어렵지만, 계산 실수를 줄이고 가능한 항목을 챙기는 것만으로도 결과가 달라집니다. 자주 나오는 실수와 대응 방법을 정리하면 다음과 같습니다.

• 실수: 무주택기간을 만 19세나 통장 가입일부터 셈 → 만 30세(또는 혼인신고일) 기준으로 다시 계산
• 실수: 과거 보유 주택·분양권 이력을 빼먹고 무주택으로 계산 → 처분 이후부터 기산해야 함
• 실수: 같이 사는 부모를 세대 등록 없이 부양가족에 포함 → 주민등록표상 같은 세대 + 등록 기간 요건 확인
• 방법: 청약통장을 한 살이라도 일찍 가입해 가입기간 점수를 미리 쌓아 두기
• 방법: 직계존속과의 세대 합가는 인정 요건(동거 기간 등)을 미리 확보해 두고 진행
• 방법: 가점이 낮다면 추첨제 비중이 있는 면적·단지, 특별공급, 무순위 등 다른 트랙도 함께 검토

정리하면, 청약 가점 84점은 무주택기간 32점·부양가족수 35점·청약통장 가입기간 17점의 합이며, 시간이 쌓여야 완성되는 점수입니다. 오늘 당장 할 수 있는 일은 통장을 일찍 마련하고, 세대 구성과 무주택 이력을 정확히 정리해 두는 것입니다. 구체적인 자격과 배점은 단지별 공고와 청약홈에서 최종 확인하세요.